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前二十年与后二十年

  观察短期市场因素变化中,大家关注短期融资、高周转、土地储备,在中长周期的因子中,大家看到这些市场因素正在发生变化。

  适逢改革开放四十周年之际,也是中国房地产业发展的二十周年,历史的长河汇聚到此刻,经历大浪起起落落,地产圈的人从懵懂激越走向沉稳持重,行业大踏步向前,规模扩大之上,未来之路开始变得性感起来。

  单一看规模增长,从房改前商品房销售面积1.2万平方米,到二十年后的17万平方米,商品房销售额从房改前的2987亿元到如今的14万亿元,中国房企占据全球世界500强中开发商的5个席位,以此对应了房企十强中的五大龙头。

  在“房住不炒”背景下,有机构预测14万亿达到了房地产销售规模的一个顶峰,但是从房地产推动中国城市化进程来看,发展之路远远没有结束。短期宏观调控仅仅是行业发展的一个注脚与逗号,长期健康良性的发展,才是行业向上生长的动力。

  在观察短期市场因素变化中,大家关注短期融资、高周转、土地储备,在中长周期的因子中,大家看到这些市场因素正在发生变化。

  第一,房地产从短期调控向长效机制过渡。2018年中央经济工作会议重申,坚持“房住不炒”定位、构建房地产市场健康发展长效机制。这里的长效机制是指综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,未来五大组合拳将会深远影响行业发展。

  第二,在长效机制的催生下,土地供给结构正在发生变化。租赁住房用地已经在12个省50余个城市落地试点,上海首推纯租赁用地以来,出让地块达到57块,未来将至少提供5.1万套房源。此外,农村集体建设用地、宅基地制度改革试点也在推进,这将改变居住用地出现新的供给方。

  第三,房地产市场长期看人口,人口老龄化的到来,会如何影响房地产未来。老龄化实则反映人口结构发生变化,购房人群的减少带来市场需求的萎缩,也会提出消费者对新建房屋的升级需求。

  第四,高速增长时代还在继续,高质量时代已经到来。房地产在建造技术革新、绿色建筑应用、互联网科技赋能的推动下,住宅从单一居住供给,向医疗保健、养老、旅游等多层次供给过渡中,房地产的发展需要向需求端美好生活倾斜。

  第五,新增开发下的存量时代新命题。每年新增10多万亿元的新开发项目,存量累计规模高达200万亿元以上,存量时代对于房企来讲是一个新课题,物业管理、中介交易、租赁运营与管理、REITs推出,一切围绕资产的后开发时代将成为下一个风口。

  除了上述这些,真正产生影响是来自需求端的分化,人们对渴望改变居住到渴望居住舒适与美好,从进城置业到迁徙移居,从新婚买房到老有所居等等,后二十年与前二十年的变化,不是对投资的盲目依赖,而是对消费者的洞察,房地产回归其产品本源。

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